03-6384-7562 
こんにちは。「米ドル資産運用のコンシェルジュ」米国公認会計士 (CPA) ＆ファイナンシャルプランナーのトクとく子です。
今日は米国不動産投資のリスクについてお話しします。
よく言われる米国不動産投資のリスクとは？
「投資」とつくものに「リスク」はつきものですね。リスクは多かれ少なかれ投資には有ります。
それが、金額が大きい不動産、しかも文化も言葉も違う海外物件となったら、あんなリスクこんなリスクがあるんじゃないかという気がしますね。
米国不動産投資で言われているリスクをランダムにあげてみます。
一般的に言われている米国不動産投資のリスク：
- 為替の影響がある
- 言語と文化の違い
- 時差のためコミュニケーションに時間がかかる
- 米国での税務申告の対象となる
- 米国での税務や不動産取引になじみがない
- 金利変動の可能性（借入がある場合）
- 自然災害
- 現地の管理会社の対応にばらつきがある
米国不動産投資の本当のリスクとは？！
では、これらは本当にリスクなのかひとつずつ検討していきましょう。
- 為替の影響がある
⇒日本円での投資リターンを考えた場合は確かに為替の影響を受けます。しかし、世界の基軸通貨である米ドルでの資産を持つことが分散投資の目的でもあるため、そしてドルをそのままさらにドルで効率よく運用していくことも可能なため、一概に為替リスクが大きなリスクとは言えないと思います。
- 言語と文化の違い
⇒時差もあることより米国の業者とのやり取りはほぼメール、つまり文字でのコミュニケーションです。言語の違いについては、今はかなり高性能な翻訳アプリがあり、相手の言語を全く分からなくても、翻訳アプリ経由で大体のコミュニケーションは問題なく取れます。文化の違いについては、翻訳アプリでは解決できませんが、予めアメリカでのビジネスの慣習をネットで調べてたり、現地とのコミュニケーションの仲介役になってくれるような業者に間に入ってもらったりすることで、対策が可能なことかと思います。
- 時差のためコミュニケーションに時間がかかる
⇒米国と日本との時差は東部で14時間、ハワイで19時間ありますが、どの地域でも0.5日程度の差でコミュニケーションは取れるので、通常の物件管理業務のコミュニケーションは問題ないと思われます。ただし、入居者のライフラインに影響するような問題発生時（例：ガス、水道、電気、エアコンなどの故障）には、管理会社に判断を一任するなど、あらかじめ対策しておくほうが良いと思われます。
- 米国での税務申告の対象となる
⇒税務申告を会計事務所等に依頼した場合、費用は掛かりますが専門家に依頼すれば煩雑な海外での税務は問題なく処理されますので、これはリスクではないと思います。
- 米国での税務や不動産取引になじみがない
⇒専門家によるサポート体制を構築しておくことでなじみのない不動産取引や米国の税務も問題なく対応することができます。（←重要）
- 金利変動の可能性（借入がある場合）
⇒固定金利を利用する、または、変動金利の場合は借入時に変動の範囲を考慮の上で投資＆借入判断をすることが重要です。許容範囲内での変動で去れば、さほどのリスクにはならないと思われます。
- 自然災害
⇒日本の自然災害と言えば地震、台風などが思い浮かびますが、アメリカは、ハリケーン、竜巻、山火事（カリフォルニアなど乾燥&高温地域）が主なものです。比較的自然災害が少ない地域の物件を選ぶ、これらの災害もカバーされる保険に加入しておく、などで被害を軽減する対策が取れます。
- 現地の管理会社の対応にばらつきがある
⇒これはそのとおりです。管理会社に限らず不動産投資に関わるすべての業者にいえることですが、業者により不動産投資からの単純にキャッシュフローだけではなく、精神的にも大きな影響を及ぼします。そのため、どの業者に依頼するかでほぼ米国不動産投資の成功の可否が決まるといってもいいくらいです。
まとめ
このように、物件そのものよりもまずは関与する業者選びが不動産投資に大きく影響するので、非常に重要です。良心的な仲介業者であれば、物件選びのところからサポートしてもらえるでしょうし、投資として微妙な物件を進めることはないと思いますので、物件選びよりも業者選びが肝だととく子は考えます。では、どのように業者選びをしたらよいかというところですが、やはり、不動産会社に丸ごとお任せするのではなく、自分自身でもリサーチをする、またはサポートしてくれる業者に関与してもらう、などが不可欠化だと思います。
弊社では米国不動産の購入、管理、売却、税務までトータルのサポートを行っていますので、ご興味ある方はお気軽にお問い合わせください。（弊社サービスメニュー）
