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こんにちは。「米ドル資産運用のコンシェルジュ」米国公認会計士 (CPA) ＆ファイナンシャルプランナーのトクとく子です。
今日は米国不動産投資の魅力である3つの収益ポイントについてお話しします。
まず、米国不動産を持つということは、世界の基軸通貨である米ドルでの資産を保有することになり、資産の分散投資にもなります。
これを土台として、米国不動産には3つの収益ポイントがあると考えます。
- 毎月の家賃収入によるインカムゲイン
- 物件価値上昇によるキャピタルゲイン
- 減価償却による節税（税の繰延）効果
では、これらについて一つずつご説明します。
1. 毎月の家賃収入によるインカムゲイン
入居者が支払ってくれる家賃から、管理費、修繕費、保険料、自治会費などの経費を引いたものが毎月のインカムゲインとなります。さらに年に1-4回程度固定資産税の支払いや税金の支払いもあります。これら、家賃総額から経費を引いたものをNet Operating Income（NOI）と言います。場所や物件にもよりますが、とく子が拝見しているお客様の物件の場合、大体このNOIは物件価格の3-5％くらいです。日本の場合は、これが3-16％程度と、場所や築年数で大きく異なりますが、NOIだけを比べると日本のほうが高い印象です。しかし、日本の空室率は過去10年間の全国平均で17-18％と高くなっています。
一方で空室率の全米平均は6％と非常に低いため、日本に比べて空室リスクが低く安定して家賃収入が見込めます。（【資料1：州別空室率】参照）
日本は人口が毎年減っているのに対して、アメリカは増加していることもこの要因かと思います。
さらに、日本の場合賃貸契約は2年が一般的なところ、アメリカは1年ごとの更新で、毎年家賃が上がっていくのが普通です。その上昇率はこの1年間では約14％、過去5年間でも平均5.7%となっています。（【資料2：州別家賃上昇率】参照）
【資料1：州別空室率(2022年11月現在)】
参照： https://ipropertymanagement.com
【資料2：州別家賃上昇率(2021年から2022年)】
出典: https://www.creditkarma.com
2. 物件価値上昇によるキャピタルゲイン
次に、購入時の価格から売却時の価格のほうが高い場合のキャピタルゲインが期待できます。
米国の住宅価格の期間別上昇率は以下の通りです。（2022年12月現在）
【資料3】の表は2000年1月を100とした指数で約20年で3倍となっているのがわかります。
【資料3：全米住宅価格NSA指数】
出典：S&Pコアロジック・ケース・シラー全米住宅価格NSA指数
（NSA: Not seasonally adjusted＝季節調整なし)
3. 減価償却による節税（税の繰延）効果
日本の場合法定耐用年数を経過した建物は、物件の購入価格に対して土地建物割合が非常に低く評価されます。一方で、米国不動産の場合、築年数に関係なくおおむね取得価格の70-80％が建物となっています。（ただし、ニューヨーク州、カリフォルニア州、ハワイ州などの都市部では50％前後も珍しくありません。）そのため、日本の物件に比べて減価償却対象額が大きく、また、不動産投資の対象となる物件のほとんどが木造築22年以上のため、簡便法による4年での償却が可能です。ただし、2021年より個人の場合、簡便法で償却した海外不動産の減価償却費はその他の所得との損益通算が不可となってしまいました。
これで、もう減価償却を利用した節税はだめになったとあきらめている投資家の方も多いかと思いますが、コストセグレゲーションスタディー（CSS＝資産の再分類）により償却可能部分を建物、付属設備等に分け、原則に従い建物部分は22年で償却、構築物は15-17年、動産は5-8年で償却することで、これらの減価償却費をその他の所得と損益通算することが可能になります。もっとも、従前の建物部分を4年で全額償却できた時よりも節税効果は低くなりますが、それでもまだまだ十分に節税効果は期待できると思われます。
まとめ
このように、米国不動産からの収益は3つの柱、インカムゲイン、キャピタルゲイン、減価償却費による節税効果があり、3つ合わせるとかなりのリターンが期待できる思われます。
弊社では米国不動産の購入、管理、売却、税務までトータルのサポートを行っていますので、ご興味ある方はお気軽にお問い合わせください。（弊社サービスメニュー)
