不動産投資家の味方？！減価償却とは？

こんにちは。「ドル資産運用のコンシェルジュ」米国公認会計士 (CPA) ＆ファイナンシャルプランナーのトクとく子です。

今日は減価償却についてお話しします。

減価償却とは？

減価償却について不動産投資をされている方はよくご存じだと思います。そう、「不動産投資家の味方、減価償却！」って感じですね。

ご存知ない方のために最初からお話ししますと、、、、

まず、何かを購入すると、その購入金額は購入した年の「経費」として扱われるのか、または「資産」として扱われるのか、2つの選択肢にぶち当たります。これを好きに選べたらいいのですが、税務的にはどちらとして扱うのか決められています。（会計的にもどちらにするのか目安がありますが、ここでは不動産投資に関する税務の観点でお話しします。）

日本では、「使用可能期間が1年未満のものまたは取得価額が10万円未満のもの」を購入した年に全額「経費」とします。投資用に不動産を購入した場合は、「１年以上使用可能」でしょうし、価格も「10万円以上」はするでしょうから、購入した年に全額経費として確定申告するのではなく、いったんは「資産」として扱われます。

一方で米国では、事業に使っている土地や建物などの「Business Assets（ビジネス・アセッツ）」は全額資産化せよ、とIRS（＝内国歳入庁、日本の国税庁に相当）が言っています。

そして、時の経過等によってその価値が減っていく資産のことを「減価償却資産」といい「減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続」のことを「減価償却」といいます（by 日本の国税庁）。このあたりは日米共通です。

（この「各年の経費に配分する一定の方法」についてはこちらのコラムをご参照ください。）

一部国税庁のサイトの表現をそのまま持ってきているのですが、ちょっと難しいですかね？？

減価償却を例えると？

では、わかりやす～く、ご家庭内のお話に例えてみます。

ご家庭内減価償却のイメージ：

お母さんがスーパーで大安売りしているからとお米を大量に5年分10万円でまとめ買いしました。そのまま家計簿をつけると、買った年は10万円分生活費が高かった年になってしまいますが、実際は1年で10万円分のお米を食べるのではなく、2万円分ずつ5年間かけて食べていきます。そのため、食べた分だけ食べた年に費用を経費として計算しましょう、というのが減価償却のことです。なんとなくイメージできましたか？

さて、ここからはなぜ「減価償却が不動産投資家の味方」といわれているか、をご説明します。一言でいうと「減価償却には節税効果があるから」です。

では、なぜ節税につながるかというと、実際にはその特定の年に出費をしていないのに、所有している不動産の減価償却費用を経費として計上できる⇒課税所得がその分減る⇒その分所得税も減る、という仕組みです。

ここで「どういうこと？？」と思った方のために、また例を使ってご説明します。

 

参考例：

不動産購入価格：10,000,000円

そのうち木造の建物の金額：2,000,000円（土地は時間がたっても劣化・目減しないので減価償却対象外です）

築年数：25年

償却年数：4年（（法定耐用年数22年－経過年数）※＋経過年数×20％）※0年です。

2,000,000円÷4年＝500,000円⇒これが1年間に経費にできる減価償却費です。

この経費は、不動産からの家賃収入（不動産所得）だけではなく、給与所得（会社勤めの方）や事業所得（個人事業主の方）とも相殺ができます。これを「損益通算」と言います。

ですから、所得税率が30％の方は500,000円x30%＝150,000円の節税になる、ということです。

 

いかがでしょうか？減価償却についてとそのメリットについてなんとなくご理解いただけましたら嬉しいです。

なお、米国での減価償却費の計算方法は日本と大きく異なります。詳しくはこちらのコラム（日米比較―不動産の減価償却費計算方法）をご参照ください。

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